Helsingin kaupungin maankäyttöjohtaja Richard Manninen päätti 4.6.2023 virkamiespäätöksellä hyväksyä Soulmade Finland Oy:n tekemän hakemuksen poiketa voimassa olevasta asemakaavasta (11290) Taivalsaaren kylpylähotellin osalta.

Töölön kaupunginosat – Töölö ry. on yhdessä Helsingin luonnonsuojeluyhdistyksen, As Oy Taivalkulman, As Oy Merikannontie 3:n ja Kiinteistö Oy Töölön Kylätalon Hietsun kanssa tehnyt 4.7.2023 hallintovalituksen poikkeama päätöksestä.

Valittajat osoittavat valituksessaan, että neljä haettua poikkeamaa, jotka koskevat 1) rakennusalojen rajojen ylittämistä 2) toimintojen sijoittamista asemakaavasta poiketen 3) rakennukselle asetettujen korkeusrajojen ylittämistä ja 4) pysäköintimääräyksistä poikkeamista, eivät ole pieniä poikkeamia, joista maakäytön johtaja olisi voinut yksin päättää. Lisäksi valituksessa vedotaan menettelyvirheeseen ja selvitysten ja perusteluiden puutteisiin itse päätöksenteossa.

Käyttötarkoituksen muutos

Kaikki poikkeamat liittyvät myös suurempaan poikkeamaan itse rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksessa. Poikkeama hakemukseen liittyvistä suunnitelmapiirustuksista nimittäin käy selkeästi ilmi haettuihin poikkeamiin liittyviä useita muita poikkeamia, joita ei ole kuitenkaan varsinaisesti haettu erikseen poikkeamahakemuksessa. Näitä ovat mm. 1) poikkeaminen hotellille ja kylpylälle erikseen määrätyistä rakennusaloista, 2) poikkeama asemakaavassa asetetun kylpyläkerrosalan ja hotellikerrosalan suhteesta, 3) poikkeamaa itse rakennusten määrässä, 4) poikkeamaa terassien sekä altaiden koossa ja sijoittelussa sekä 5) lopulta itse käyttötarkoituksen/rakennustyypin muutosta kylpylähotellista huoneistohotelliksi, jossa kylpylään liittyvien allas- ja vesielementtien määrä ja luonne eivät riittävästi vastaan yleistä käsitystä kylpylästä kuten esim. asemakaavan muutosprosessin ohjenuorana toimineessa viitesuunnitelmassa.

Oikeusturva

Valittajat ovat huolissaan myös kaupunkilaisten ja alueen asukkaiden ja käyttäjien oikeusturvasta sillä vaikuttaa siltä, että suuremmat poikkeamat pyritään peittämään ja hyväksymään vasta rakennusluvassa, josta valitusoikeus on huomattavasti suppeampi kuin poikkeama päätöksessä. Kaikki poikkeamat olisikin pitänyt hakea itse poikkeama hakemuksessa. Kokonaisuudessaan poikkeama kylpylästä huoneistohotellin suuntaan on niin merkittävä, että se olisi vaatinut itse asemakaavan muutosta, jota ei suinkaan voida tehdä vain virkamiespäätöksellä ja jossa valitusoikeus on kaikilla helsinkiläisillä.

Muutamia otteita kylpylähotellin muutoksesta huoneistohotelliksi.

Varsinaiset muut juridiset huomautukset  poikkeamista linkissä olevassa valituksessa. 

Altaiden vähäisyys (1,5%)

Asemakaavan muutoksen lähtökohtana oli aikoinaan, että Helsinkiin pitää saada kylpylä. Tarkoitus oli myös uimakauden pidentäminen Hietarannan alueella ympärivuotiseksi.

Taivalsaaren hotellista puuttuu kunnollinen uimamahdollisuus ja muutenkin kylpylälle ominaisia vesi- ja allaselementtejä on todella vähän. Altaita on yhteensä vain alle (180m2) kun asemakaavan ohjenuoran käytetyssä suunnitelmissa altaita oli 8 kertainen määrä (1500m2).

Asemakaavan muutosprosessissa ohjenuorana käytetyssä viitesuunnitelmassa vesielementtien määrä oli n. 35 % kylpylätiloista. Soulmade Oy:n hotellissa altaita on 3,5 % kylpylätiloihin lasketuista tiloista ja 1,5% koko kerrosalasta.

Voiko tätä enää millään ilveellä kutsua kylpyläksi? 

Sisällä hotellissa on yksi 115 m² uima-allas (syvyys 1,3 m) ja poreallas (n. 7. m²)

Ulkona on 36 m² lämminvesiallas (syvyys 0,9m) ja kylmävesiallas 20 m² (syvyys 1,2).

On kyseenalaista, miten 0,9–1,3 metriä syvät (tai paremminkin matalat) pienet altaat mahdollistaisivat varsinaisen uimakauden pidentämisen ympärivuotiseksi.

Kuvassa vertailu Soulmade Taivalsaari hotellin vesialtaista ja asemakaavan viitesuunnitelmien vesialtaista.

Puuttuva huonetilaohjelma ja omituiset kerrosalalaskelmat

Itse asemakaavassa määrättiin, että ”kylpylätiloja ja siihen liittyviä ravintola-, kahvila-, sauna-, kuntoutus- ja kuntosalitiloja tulee olla vähintään 35 % rakennetusta kerrosalasta.”

Poikkeushakemuksessa väitetään, kylpylä ja siihen liittyviä palvelutiloja olisi jopa 41,5 prosenttia rakennetusta kerrosalasta.

Hakemukseen ei ole kuitenkaan liitetty kunnollista huonetilaohjelmaa, josta asian voisi helposti tarkistaa eikä sitä ole edes pyynnöstä toimitettu. Miksi tämän yksinkertaisen huonetilaohjelman antaminen on niin vaikeaa? Onko kyse siitä, että kerrosalojen suhteen eivät todellakaan ole sitä mitä väitetään?

Hakija väittää antaneensa kaavion kylpylän kerrosaloista ja tosiaan piirustuksiin on liitetty kerrosalalaskelma kylpylästä ja siihen liittyvistä palvelutiloista. Huonetilaohjelma se ei ole. Kuitenkin siitäkin käy selväksi, että hakija on itse asiassa laskenut harhanjohtavasti kylpylään ja siihen liittyviin palvelutiloihin ihan kaikki rakennuksen yleiset ja myös hotellin kanssa yhteiset tilat kuten aulat, porraskäytävät, tapahtumatila, monitoimitilat eli kokoustilat, hotellin yhteiskeittiöt, hotellin ravintolat, ravintolakeittiöt ja jopa pihalla sijoitetun pizzakioskin jne.

Hotellikäyttötarkoitukseen jää ainoastaan pelkät hotellihuoneet, joita sitten onkin lähes kaksinkertainen kerrosala suhteessa asemakaavassa käytettyyn viitesuunnitelmaan.

Tämä on kaikkea muuta kuin asiallinen huonetilalaskelma. Viitesuunnitelmissa taas tehtiin asianmukainen huonetilalaskelma. Tässä viitesuunnitelmien huonetilalaskelma, jossa kylpylätiloihin ja siihen liittyviin toimintoihin ei ole siis laskettu kaikkea mahdollista muuta tilaa.

Huoneistohotelli?

Jokaiseen hotellihuoneeseen tai huoneistoon on asennettu keittiö. Osa hotellihuoneista on kahden huoneen huoneistoja. Hotellivieraiden käyttöön on myös suunniteltu yhteisiä oleskelutiloja, keittiöt ja pyykinpesutupa. Piirustukset antavat kuvan, että Taivalsaareen on rakentumassa huoneistohotelli, jollaisena saman yrittäjän toinen Soulmade hotelli Münchenissä toimii. Taivalsaaren hotelli rakennettaan myös samoja hotellihuonemoduuleita käyttäen kuin Münchenin. Huoneistohotellirakennustyyppi on ensisijaisesti suunnattu matkailijoille, jotka tarvitsevat majoitusta pidemmäksi ”extended stay” ajaksi. ”Pidempään viipymisen” konseptiin kuuluu, että huoneissa varustelua on tavallisia hotellihuoneita enemmän, kuten keittiöt. Kylpylärakennustyyppi puolestaan palvelee enemmän lyhytaikaista ”staycation” viikonlopun mittaista majoitustarvetta, jolloin keittiöille ei ole aihetta.

Rakennuksessa on huoneistohotellille optimaali pieni runkosyvyys, vaikka syvempi runkosyvyys olisi parempi kylpyläkäyttötarkoitukseen ja allaselementtien sijoittelulle. Hakija perustelee pienempää moduuleista johtuvaa pienempää runkosyvyyttä ympäristöllisillä seikoilla, vaikka erityisesti maisemallisesti hotellista on tullut enemmän maisemaa peittävä.

Asiakaspaikkoja rakennuksessa on yhteensä 2212, joista kylpylälle määritellyt 250. Ulos terassille haetaan 1000 asiakaspaikkaa. Asiakaspaikoista on vain 11,5 % prosenttia osoitettu kylpyläkäyttötarkoitukseen. Tämä prosenttiluku antaa myös kuvaa, että kylpylätoiminto on rakennustyypissä toissijainen, kun verrataan muihin rakennukseen liitettyihin liiketoimintoihin.

Arkkitehtuurikilpailu 2019

Hakija ja päättäjä Manninen vetoavat lainmukaisen asemakaavan ja sen muutoksessa käytetyn viitesuunnitelman sijaan vuonna 2019 järjestettyyn arkkitehtuurikilpailuun. Kilpailu oli hakijan yhdessä kaupungin kanssa järjestämä ja sen lähtökohta oli jo rakentajan moduulirakentaminen, jonka vuoksi kaikki ehdotukset poikkesivat asemakaavan asettamista rakennusaloista. Kilpailun tuomariston ei oltu kutsuttu yhtään kaupunginosayhdistysten edustajaa, vaikka Helsingin kaupunginvaltuusto oli tätä toivovasta ponnesta päättänyt selkein äänin 50-2.

Muut ongelmat

Muista ongelmista muutoksessa voi lukea yhdistyksen tekemästä hallintovalituksessa, jonka julkaisemme täällä myös julkisesti. Yhdistys kannattaa julkista ja avointa keskustelua asioista totuudenmukaisen ja saatavilla olevan aineiston perusteella.