Helsingin kaupungin maankäyttöjohtaja Richard Manninen päätti 13.6.2024 virkamiespäätöksellä poistaa ensin lopullisesti aikaisemman 4.6.2023 tekemän päätöksensä virheellisenä sillä siinä ei oltu huomioitu kaikkia poikkeamia, mutta päätti samalla hyväksyä Soulmade Oy:n tekemän uuden hakemuksen poiketa asemakaavasta (11290). Manninen hyväksyi nyt kokonaiset 10 poikkeamaa.

Itse asiassa poikkeamia on ainakin neljätoista ja siten myös tällä kertaa neljää poikkeamaa ei haettu lainkaan vaikka viimeksi päätös juuri piti perua sen takia, että siinä yritettiin jättää selkeitä poikkeamia kokonaan käsittelemättä.

Töölön kaupunginosat – Töölö ry. on yhdessä Helsingin luonnonsuojeluyhdistyksen, As Oy Taivalkulman, As Oy Merikannontie 3:n ja Kiinteistö Oy Töölön Kylätalon Hietsun kanssa tehnyt 13.7.2024 uuden hallintovalituksen poikkeama päätöksestä.

Lisäksi yhdistys kiittää myös töölöläisjuristeja saadusta avusta.

Valittajat osoittavat valituksessaan, että neljätoista poikkeamaa, joista ainoastaan kymmenen on päätöksessä käsitelty eivät toteuta lain vaatimia edellytyksiä poikkeamiselle.

Poikkeaminen asemakaavasta ei ole mahdollista vain hakijan henkilökohtaisen edun tai näkemyksen perustalta.

Poikkeamat yhdessä muuttavat myös koko asemakaavassa ja sen selityksessä tarkkaan määritetyn projektin luonteen. Ne muuttavat pienimuotoisen kylpylähotellin massiivisemmaksi Taivalsaaren niemen peittäväksi huoneistohotelliksi, jossa on minimaalinen määrä vesielementtejä ja viitesuunnitelmaan verrattuna kaksinkertaistettu hotellihuoneiden kerrosala.

Oikeusturva

Valittajat ovat huolissaan myös kaupunkilaisten ja alueen asukkaiden ja käyttäjien oikeusturvasta sillä vaikuttaa siltä, että suuremmat poikkeamat pyritään peittämään ja hyväksymään vasta rakennusluvassa, josta valitusoikeus on huomattavasti suppeampi kuin poikkeama päätöksessä. Kaikki poikkeamat olisikin pitänyt hakea itse poikkeama hakemuksessa. Kokonaisuudessaan poikkeama kylpylästä huoneistohotellin suuntaan on niin merkittävä, että se olisi vaatinut itse asemakaavan muutosta, jota ei suinkaan voida tehdä vain virkamiespäätöksellä ja jossa valitusoikeus on kaikilla helsinkiläisillä.

Muutamia otteita kylpylähotellin muutoksesta huoneistohotelliksi.

Varsinaiset muut huomautukset  poikkeamista linkissä olevassa valituksessa.

Altaiden vähäisyys (1,5%)

Asemakaavan muutoksen lähtökohtana oli aikoinaan, että Helsinkiin pitää saada kylpylä. Tarkoitus oli myös uimakauden pidentäminen Hietarannan alueella ympärivuotiseksi.

Taivalsaaren hotellista puuttuu kunnollinen uimamahdollisuus ja muutenkin kylpylälle ominaisia vesi- ja allaselementtejä on todella vähän. Altaita on yhteensä vain alle (180m2) kun asemakaavan ohjenuoran käytetyssä suunnitelmissa altaita oli 8 kertainen määrä (1500m2).

Asemakaavan muutosprosessissa ohjenuorana käytetyssä viitesuunnitelmassa vesielementtien määrä oli n. 35 % kylpylätiloista. Soulmade Oy:n hotellissa altaita on 3,5 % kylpylätiloihin lasketuista tiloista ja 1,5% koko kerrosalasta.

Sisällä hotellissa on yksi 115 m² oleskelu uima-allas (syvyys 1,3 m) ja erikseen varattavassa sviitissä poreallas (n. 7. m²)

Ulkona on 36 m² lämminvesiallas (syvyys 0,9m) ja kylmävesiallas 20 m² (syvyys 1,2).

On kyseenalaista, miten 0,9–1,3 metriä syvät (tai paremminkin matalat) pienet altaat mahdollistaisivat varsinaisen uimakauden pidentämisen ympärivuotiseksi.

Kuvassa vertailu Soulmade Taivalsaari hotellin vesialtaista ja asemakaavan viitesuunnitelmien vesialtaista.

Puuttuva huonetilaohjelma ja omituiset kerrosalalaskelmat

Itse asemakaavassa määrättiin, että ”kylpylätiloja ja siihen liittyviä ravintola-, kahvila-, sauna-, kuntoutus- ja kuntosalitiloja tulee olla vähintään 35 % rakennetusta kerrosalasta.”

Poikkeushakemuksessa väitetään, että kylpylää ja siihen liittyviä palvelutiloja olisi jopa 41,5 prosenttia rakennetusta kerrosalasta.

Tosiasiassa 41,5 prosenttiin on laskettu muita tiloja kuin kaavan mainitsemat tilat.

Hakemukseen ei ole kuitenkaan liitetty kunnollista huonetilaohjelmaa, josta asian voisi helposti tarkistaa eikä sitä ole edes pyynnöstä toimitettu. Miksi tämän yksinkertaisen huonetilaohjelman antaminen on niin vaikeaa?

Hakija väittää antaneensa kaavion kylpylän kerrosaloista ja piirustuksiin on liitetty kerrosalalaskelma kylpylästä ja siihen liittyvistä palvelutiloista. Huonetilaohjelma se ei ole. Kuitenkin siitäkin käy selväksi, että hakija on itse asiassa laskenut harhanjohtavasti kylpylään ja siihen liittyviin palvelutiloihin ihan kaikki rakennuksen yleiset ja myös hotellin kanssa yhteiset tilat kuten aulat, porraskäytävät, tapahtumatila, monitoimitilat eli kokoustilat, hotellin yhteiskeittiöt, hotellin ravintolat, ravintolakeittiöt ja jopa pihalla sijoitetun pizzakioskin jne.

Hotellikäyttötarkoitukseen jää ainoastaan pelkät hotellihuoneet, joita sitten onkin lähes kaksinkertainen kerrosala suhteessa asemakaavassa käytettyyn viitesuunnitelmaan.

Päätöksessään Richard Manninen väittää täysin virheellisesti, että hakija on avannut kerrosalan laskennan tarkasti hakemuksen liitteenä olevissa suunnitelmissa ja vastineessaan. Mitään tarkkaa laskelmaa huoneiden pinta-aloista ja käyttötarkoituksesta ei ole hakemuksessa annettu. Sen sijaan hakija jaarittelee täysin asian vierestä siitä miten terassilla voi joogata aamuauringossa, mutta tämä ei ole tarkka laskelma huoneiden kerrosaloista ja käyttötarkoituksista. 

 Viitesuunnitelmissa  tehtiin asianmukainen huonetilalaskelma. Tässä viitesuunnitelmien huonetilalaskelma, jossa kylpylätiloihin ja siihen liittyviin toimintoihin ei ole siis laskettu kaikkea mahdollista muuta tilaa.

Huoneistohotelli?

Jokaiseen hotellihuoneeseen tai huoneistoon on asennettu keittiö. Osa hotellihuoneista on kahden huoneen huoneistoja. Hotellivieraiden käyttöön on myös suunniteltu yhteisiä oleskelutiloja, keittiöt ja pyykinpesutupa. Piirustuksista selviää, että Taivalsaareen on rakentumassa huoneistohotelli, jollaisena saman yrittäjän toinen Soulmade hotelli Münchenissä toimii. Taivalsaaren hotelli rakennettaan myös samoja hotellihuonemoduuleita käyttäen kuin Münchenin. Huoneistohotellirakennustyyppi on ensisijaisesti suunnattu matkailijoille, jotka tarvitsevat majoitusta pidemmäksi ”extended stay” ajaksi. ”Pidempään viipymisen” konseptiin kuuluu, että huoneissa varustelua on tavallisia hotellihuoneita enemmän, kuten keittiöt. Kylpylärakennustyyppi puolestaan palvelee enemmän lyhytaikaista ”staycation” viikonlopun mittaista majoitustarvetta, jolloin keittiöille ei ole aihetta.

Rakennuksessa on huoneistohotellille optimaali pieni runkosyvyys, vaikka syvempi runkosyvyys olisi parempi kylpyläkäyttötarkoitukseen ja allaselementtien sijoittelulle. Hakija perustelee pienempää moduuleista johtuvaa pienempää runkosyvyyttä ympäristöllisillä seikoilla, vaikka erityisesti maisemallisesti hotellista on tullut enemmän maisemaa peittävä.

Asiakaspaikkoja rakennuksessa on yhteensä 2212, joista kylpylälle määritellyt 250. Ulos terassille haetaan 1000 asiakaspaikkaa. Asiakaspaikoista on vain 11,5 % prosenttia osoitettu kylpyläkäyttötarkoitukseen. Tämä prosenttiluku antaa myös kuvaa, että kylpylätoiminto on rakennustyypissä toissijainen, kun verrataan muihin rakennukseen liitettyihin liiketoimintoihin.

Muut ongelmat

Muista ongelmista muutoksessa voi lukea yhdistyksen tekemästä hallintovalituksessa, jonka julkaisemme täällä myös julkisesti. Yhdistys kannattaa julkista ja avointa keskustelua asioista totuudenmukaisen ja saatavilla olevan aineiston perusteella.